Освобождение доходов, полученных при продаже объекта недвижимости, от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при определенном сроке владения, установлено п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации. Однако указанный пункт предусматривает, что он не распространяется на доходы, полученные физическими лицами от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, индивидуальным предпринимателем подлежит уплате налог в соответствии с применяемой им системой налогообложения. При УСН с объектом «доходы» в Санкт-Петербурге величина налоговой ставки составит 6%.
Кроме того, отдельные письма Минфина России указывают на особенности правового положения индивидуального предпринимателя, которые должны быть соблюдены им при оплате налога в такой ситуации.

Исходя из делового оборота, в случае внесения покупателем продавцу денежных средств в счет будущей сделки, по оформлению квартиры, стороны договора подразумевают следующее: покупатель хочет проверить квартиру до ее покупки, собрать сумму для приобретения, получить одобрение в банке и т.п., и при этом также хочет быть уверен в том, что квартира не будет продана кому-то еще. Продавец, в свою очередь, хочет быть уверен в серьезности намерений покупателя.
Действующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, на наш взгляд, содержат возможность заключения договора, который бы полностью отвечал желаниям сторон в этой ситуации – таким договором является договор об обеспечительном платеже (§ 8 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, договоры задатка, аванса, залога, хранения денежных средств, которые на практике часто предлагают заключить, не соответствуют истинной воле продавца и покупателя; в случае возникновения спорной ситуации такие договоры, как правило, не позволяют обеспечить защиту интересов сторон. Именно поэтому, мы настоятельно советуем, при оформлении  сделки с квартирой, прибегнуть к помощи квалифицированных юристов, которые имеют многолетний опыт в ведении и заключении подобных сделок с недвижимостью.

В первую очередь, принимая решение о кредитном финансировании той или иной сделки по приобретению квартиры, любой банк делает вывод о ликвидности данного объекта при потенциальном обращении взыскания на предмет ипотеки – т.е. в том случае, если заемщик не выплачивает кредит.
Ликвидность квартиры определяет то, насколько быстро такую квартиру можно продать по цене, близкой к рыночной. На ликвидность квартиры влияет множество факторов, например, текущее состояние дома, в котором находится квартира, состояние и перспективы развития района, а также юридическое состояние квартиры. К последним можно отнести, например, некорректно оформленные документы, несоответствие плана квартиры реальной планировке, высокая степень прогноза оспаривания сделки купли-продажи квартиры в дальнейшем и множество других факторов.
Степень влияния каждого из факторов при принятии банком решения определяется исключительно внутренними документами банка. Таким образом, каждая из ситуаций должна решаться индивидуально, например, недостатки в оформлении документов на квартиру можно привести в соответствие.

Выбор квартиры в Санкт-Петербурге – весьма специфическая задача, обусловленная неоднородной характеристикой застройки города.
Укрупненно, можно выделить комплекс особенностей домов так называемого «старого фонда» Петербурга:
- Локация, местоположение и социальная среда. Эти параметры напрямую влияют на комфорт проживания – будет ли чисто на лестнице, будет ли возможность припарковать машину, не будет ли страшно поздно возвращаться домой и пр.
- Тип и инженерные параметры здания, год постройки и капитального ремонта. Очень важные параметры, которые позволят определить возможности (или ограничения) при выполнении отделочных работ в квартире, а также то, насколько комфортно можно будет жить в доме.
- Наличие у здания или у квартиры статуса объекта культурного наследия (памятника истории и культуры). Такой статус ограничит фантазию хозяев недвижимости на производство отделочных ремонтных работ, а произвольное отступление от данных ограничений может повлечь серьезные последствия.
- Управляющая компания здания. Многими зданиями «старого фонда» в историческом центре управляют не вполне компетентные УК, что лучше выяснить перед покупкой, для того, чтобы в дальнейшем не столкнуться с частыми отключениями электроэнергии, неубранными лестницами и пр.

Действительно, как показывает судебная практика, такой риск есть, хотя и назвать его чрезвычайно значимым не представляется возможным.
Базис риска подобной сделки с недвижимостью состоит в том, что другие возможные наследники могу оспаривать такую сделку основываясь на том, что наследодатель, в момент составления завещания, находился в состоянии, когда он не мог отдавать отчет своим действиям (например, ввиду тяжелой болезни или возраста).  А это означает недействительность завещания и дает основания другим наследникам претендовать на долю в наследстве.
Рассмотрение таких дел чрезвычайно затруднено, т.к. составитель завещания уже мертв. В подобных случаях все решается привлечением грамотных юристов, специализирующихся непосредственно на сделках с недвижимостью, профессиональной экспертной организации и подготовленных свидетелей, которые смогут доказать факт нахождения наследодателя в полностью вменяемом состоянии на момент составления завещания.